Boliglån i 2026: egenkapital, lånekrav og månedskostnad

Hovedregelen for et vanlig nedbetalingslån med pant i bolig er maksimalt 90 % belåning. Det tilsvarer 10 % egenkapital uten tilleggssikkerhet. Samlet gjeld skal normalt ikke overstige fem ganger årsinntekten, og banken må vurdere om du tåler høyere rente. Grensen for belåning ble endret fra 31. desember 2024, ikke først i 2026. Kilde: Finansdepartementets veiledning.

Hvilke krav gjelder for boliglån i 2026?

Dette er rammer, ikke et løfte om lån. Banken vurderer utgifter, inntektsstabilitet og sikkerhet. Forskriften har også begrensede fleksibilitetskvoter. Startlån har egne vilkår. Kilde: utlånsforskriften.

Hvor mye egenkapital trenger du til en bolig på fire millioner?

Ved kjøpesum og bankverdi på 4 000 000 kroner gir 90 % belåning et lån på 3 600 000 kroner og behov for 400 000 kroner i egenkapital.

Kjøpskostnader kommer i tillegg. Ved et ordinært kjøp av en brukt selveierbolig med avgiftsgrunnlag på 4 000 000 kroner blir dokumentavgiften 4 000 000 × 2,5 % = 100 000 kroner. I dette eksemplet trenger du dermed 500 000 kroner før tinglysingsgebyrer og øvrige kostnader, hvis alt utover boliglånet dekkes med egne midler. Fritak og særregler kan gjelde. Borettslagsandeler har ikke dokumentavgift på samme måte. Kilde: Kartverket.

For borettslag må du også se på fellesgjeld og felleskostnader. En lav prisantydning kan skjule høy samlet gjeld. Oppsparte BSU-midler kan brukes etter ordningens boligregler; se BSU-guiden.

Hvor mye kan du låne med 600 000 kroner i inntekt?

Fem ganger 600 000 kroner er 3 000 000 kroner i samlet gjeld. Har du allerede 300 000 kroner i studielån, gjenstår 2 700 000 kroner innenfor denne forenklede gjeldsrammen. Banken må i tillegg godkjenne betjeningsevnen og sikkerheten. Gjeldsrammen er derfor ingen garanti for et boliglån på dette beløpet. Kilde: Finansdepartementet om gjeldsgrad.

Regneeksempel: hva koster lånet per måned?

Et annuitetslån på 3 000 000 kroner over 25 år med en valgt nominell rente på 5 % gir omtrent 17 538 kroner per måned før gebyrer. Første måneds renter er 12 500 kroner, og avdraget er omtrent 5 038 kroner.

Ved uendret rente blir summen av terminbeløpene omtrent 5 261 310 kroner, hvorav 2 261 310 kroner er renter. Eksemplet bruker uavrundet terminbeløp i totalsummen. Det er en matematisk illustrasjon, ikke et aktuelt rentetilbud. Boliglånskalkulatoren lar deg endre rente, gebyrer og løpetid.

En renteforskjell på 0,5 prosentpoeng på 3 000 000 kroner tilsvarer 15 000 kroner i årlig renteforskjell ved uendret saldo, før skatt. Den faktiske besparelsen følger restgjelden gjennom året.

Annuitetslån, serielån og effektiv rente

Et annuitetslån gir like terminbeløp så lenge rente, gebyrer og løpetid er uendret. Et serielån har like avdrag, slik at terminbeløpet vanligvis faller når restgjelden synker. Under like forutsetninger gir serielånet høyere innbetaling i starten og lavere samlet rente.

Sammenlign tilbud med samme lånebeløp og løpetid. Effektiv rente inkluderer kostnader som nominell rente ikke viser. Vurder også etableringsgebyr og om en rente krever bestemte medlemskap eller andre produkter. Se Forbrukerrådets boliglånsinformasjon.

Fast eller flytende rente?

Fast rente gir forutsigbarhet i en avtalt periode. Flytende rente kan endres. Ingen av alternativene er alltid billigst. Ved tidlig endring eller innfrielse av fastrentelån kan avtalen gi overkurs eller underkurs. Kontroller vilkårene og vurder om du vil flytte eller betale ekstra før du binder renten.

Ofte stilte spørsmål

Gir renter på boliglån skattefradrag?

Renteutgifter reduserer alminnelig inntekt. Ved ordinær skattesats på 22 % gir 100 000 kroner i fradragsberettigede renter 22 000 kroner lavere skatt, forutsatt at fradraget kan utnyttes. Avdrag gir ikke rentefradrag. Kilde: Skatteetaten.

Viser kalkulatoren hvor mye banken vil låne meg?

Den beregner lånekostnaden ut fra dine forutsetninger. Et finansieringsbevis krever bankens vurdering. Bruk også budsjettkalkulatoren for å se om terminbeløpet passer med de øvrige utgiftene dine.